2. Tổ chức chủ trì nhiệm vụ: Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai
3. Họ và tên chủ nhiệm đề tài: ThS. Vũ Thị Nhung
4. Nhóm tham gia đề tài:
- ThS. Dương Xuân Hiện
- CN. Trần Thị Hòa
- CN. Đặng Thị Phương Thủy
- ThS. Trần Quang Định
5. Mục tiêu của đề tài:
Làm rõ cơ sở khoa học cho việc xác định mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất ở, đất trồng cây hàng năm phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước; Đề xuất mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trồng cây hàng năm, đất ở trong khung giá đất và bảng giá đất tại địa bàn nghiên cứu phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
6. Kết quả thực hiện (tóm tắt)
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu lý luận, kinh nghiệm trong và ngoài nước, thực tiễn của địa phương trên địa bàn nghiên cứu các vấn đề liên quan đến mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, rút ra một số kết luận sau:
- Từ những nghiên cứu lý luận về giá đất và định giá đất theo cơ chế thị trường cho thấy:
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất chịu sự tác động bởi các quy luật của nền kinh tế thị trường, phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất; giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý chi phối. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán;
Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của 2 loại giá đất khác nhau là giá đất TT và giá đất do NN quy định nhằm đáp ứng các đòi hỏi của thực tế quản lý và sử dụng đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường, chúng có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường. Giá đất Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá thị trường, phù hợp với lợi ích chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường.
Việc xác định mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong KG, BG hiện nay chưa được quy định đồng thời cũng chưa có nghiên cứu cụ thể. Khi xác định mức biến động tới hạn của giá đất cần đảm bảo các nguyên tắc: nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc bảo đảm sự liên thông trong việc xác định giá đất, nguyên tắc đảm bảo lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.
Thực tế áp dụng các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam về cơ bản là rõ ràng, cụ thể, phù hợp với điều kiện hiện nay của nước ta, phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, với điều kiện về các dữ liệu hiện có, kết quả của các phương pháp xác định giá đất theo như quy định ở các văn bản hướng dẫn chưa đảm bảo giá đất phù hợp với giá thị trường.
- Kết quả điều tra, thu thập về việc ban hành, điều chỉnh khung giá đất; bảng giá đất và giá đất ở, đất trồng cây hàng năm tại các địa phương và cụ thể tại địa bàn huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình cho thấy:
Các quy định về giá đất đã tạo ra một bước ngoặt lớn, tầm nhìn mới trong quản lý tài chính về đất đai và giá đất. Góp phần rất lớn trong việc thực hiện các chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, thị trường đất đai trở nên minh bạch hơn, phát triển lành mạnh hơn.
Các địa phương đã thực hiện đúng các phương pháp xác định giá, quy trình định giá, cách định giá; đồng thời, hầu hết các mức giá đất cụ thể đều nằm trong khung giá do Chính phủ quy định đảm bảo cho chính sách giá đất của Nhà nước mang tính ổn định đồng thời tạo điều kiện cho địa phương chủ động trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất; xu hướng giảm mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá do Nhà nước quy định, đặc biệt là sau khi có sự điều chỉnh về khung giá đất của Chính phủ tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Tuy nhiên vẫn còn khá nhiều những khó khăn, bất cập như: giá đất giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước, tại các vùng giáp ranh vẫn còn chênh lệch khá lớn; các yếu tố được sử dụng để xây dựng khung giá đất không thống nhất giữa các vùng; mức kinh phí địa phương bỏ ra để xây dựng bảng giá đất hàng năm là khá lớn, lại chỉ sử dụng được 1 năm trong khi hiệu quả mang lại từ bảng giá đất chưa tương xứng…, đồng thời chưa xác định được mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
- Trên cơ sở những nghiên cứu lý luận, căn cứ vào thực trạng ban hành, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất đối với đất ở, đất trồng cây hàng năm và căn cứ vào Luật Đất đai sửa đổi đề tài đã đề xuất mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Theo đó:
Mức biến động để điều chỉnh: khi giá thị trường tăng hoặc giảm trên 25 - 30% so với khung giá đất, bảng giá đất;
Thời gian biến động: biến động liên tục trong 180 ngày trở lên (với khung giá), 90 ngày trở lên (với bảng giá);
Phạm vi biến động: với phạm vi từ trên 50% số quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thì tiến hành điều chỉnh.
7. Thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc: Tháng 5/2013 - 12/2013
8. Kinh phí thực hiện: 220.000.000 đồng