Quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Việc đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về quản lý thuế. Cụ thể:

Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định về các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất; nguyên tắc đấu giá đất; điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá; trường hợp hủy quyết định công nhận trúng đấu giá đất; quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Tại Điều 117, Điều 118 và Điều 119 Luật Đất đai quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Quy định cụ thể các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là: đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Tại khoản 5 và khoản 6 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Tại khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định: “Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Tại Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể; việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất, quyết định giá đất). Giá đất khởi điểm để đấu giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Các trường hợp định giá đất cụ thể theo 4 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư cơ bản thuê tư vấn xác định giá đất xác định.

Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã quy định cụ thể về quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất; hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt; lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất, nội dung phương án đấu giá, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá; chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất; quyết định đấu giá quyền sử dụng đất; xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá; lựa chọn và ký hợp đồng thuê tổ chức thực hiện phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất; giám sát thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất; phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá.

Luật Đấu giá tài sản quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản.
Luật Quản lý thuế quy định: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói chung và tiền đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng phải thực hiện kê khai, nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế; quy định về thời hạn nộp tiền sử dụng đất và nộp tiền thuê đất.

Về phân công quản lý nhà nước đối với các Bộ, ngành, địa phương trong đấu giá quyền sử dụng đất:

Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản (trong đó bao gồm cả đấu giá quyền sử dụng đất).

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ Tài chính quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản đấu giá gồm quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quản lý nhà nước về phí, lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá, lệ phí cấp Giấy đăng ký hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản; chịu trách nhiệm hướng dẫn, quản lý nhà nước về việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về gia hạn chậm nộp và xử phạt về hành vi chậm nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản tại địa phương; quyết định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Sở Tư pháp giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đấu giá tài sản tại địa phương.

Đánh giá việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất được ban hành kịp thời, đầy đủ đã bảo đảm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, nhất là lợi ích của Nhà nước, hạn chế được tiêu cực, thất thoát, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ở các địa phương trong cả nước đã dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện bình đẳng trong tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, người dân, là hình thức phổ biến trong giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước, chống thất thoát tài sản nhà nước. Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã ngày càng được thực hiện phổ biến và mở rộng về quy mô, tăng về giá trị qua các năm.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đươc còn một số tồn tại, hạn chế như:

Một là, công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất trong thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện một số hạn chế, tồn tại: hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh- quân đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”...(như vụ đấu giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội năm 2021). Mặc dù Luật Đấu giá tài sản đã có quy định về việc đấu giá viên quyết định dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá và thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản (điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Đấu giá tài sản) hoặc do yêu cầu của người có tài sản đấu giá khi có căn cứ cho rằng tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá (điểm c, điểm d khoản 1 Điều 47 Luật Đấu giá tài sản), tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đấu giá, các hành vi vi phạm nêu trên rất khó nhận biết, khó bị phát hiện. Có hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực nhằm thu lợi.

Hai là, các quy định của pháp luật về đấu giá đất chưa đồng bộ, còn có những quy định chồng chéo, cụ thể như sau: Pháp luật về quản lý thuế có quy định nếu hết thời hạn theo thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định thì sẽ được cơ quan thuế gia hạn và phải chịu phạt chậm nộp theo quy định tại Điều 59 Luật Quản lý thuế. Tuy nhiên, đối với việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định: “Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Như vậy, pháp luật còn có quy định chưa thống nhất về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Pháp luật về đấu giá tài sản không có quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.

Quy định không đầy đủ, không rõ ràng về việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

Chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.

Việc áp dụng pháp luật về quản lý thuế để xử lý cho trường hợp đấu giá đất là chưa phù hợp do việc thực hiện cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá là tự nguyện theo pháp luật dân sự, không giống như trường hợp được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất (quyết định hành chính).

Thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm) là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng...

Trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất “tiền đặt trước”, hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán, như trường hợp đấu giá mặt bằng  Lê Duẩn, mãi đến năm 2017 mới chấp nhận thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán.

Kiến nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất

Một là, tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá; bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá tại cuộc bán đấu giá và phải tính theo giá trị kết quả trúng đấu giá (Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước từ 5-20% giá khởi điểm khi tham gia đấu giá - khoản tiền này chỉ được coi là khoản đặt trước để được tham gia cuộc đấu giá).

Hai là, bổ sung chế tài xử phạt trường đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Người trúng đấu giá bỏ cọc không được tham gia các cuộc đấu giá khác trong một thời gian nhất định.

Ba là, bổ sung quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.

Bốn là, bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.

Năm là, bổ sung quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm và phạt chậm nộp như quy định chung của pháp luật về quản lý thuế.

Sáu là, sửa đổi Luật Đất đai và các luật khác có liên quan để có chính sách tạo cơ chế thuận lợi cho việc thu hồi đất theo quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ để tạo quỹ đất, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và làm nhiệm vụ bình ổn giá đất khi thị trường có dấu hiệu sốt đột biến.